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Martins & Thomé Pacheco Advocacia

Escritório de advocacia especializado em usucapião

O que é:

A usucapião vem do latim usucapioque significa adquirir pelo uso. Tem direito a usucapião quem utiliza o imóvel por período de tempo previsto em Lei, não importando se o uso é para moradia, plantação, produção, comércio ou outras finalidades. Os prazos podem variar de 2 a 15 anos. 

Como é sabido, o direito de posse tem suas limitações. Não é possível ao possuidor, por exemplo, o registro de construções ou incorporação de prédios, o que desvaloriza muito a posse em relação à propriedade registrada.   

A usucapião valoriza, em média, de 5 vezes o valor do imóvel no mercado, em comparação com a avaliação da posse. 

A USUCAPIÃO DEPENDE APENAS DO USO, NÃO DE CONTRATOS

USUCAPIÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL (EM CARTÓRIO):

Atualmente, a usucapião pode ser feita extrajudicialmente (em cartório). Neste caso, será realizada uma Ata Notarial com a explanação das características da posse (tempo e sua origem). Serão apresentados documentos (contas de água, luz, fotos e outros). Após a lavratura da ata, que leva em média de 15 dias, o procedimento é feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. A usucapião extrajudicial tem sua tramitação muito mais rápida, podendo ser finalizado em 60 dias.

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IMÓVEIS RURAIS:

Chácaras, sítios e fazendas, mesmo que o Autor da ação não resida ou produza no local. Áreas de proteção ambiental e quaisquer imóveis que podem ser titularizados por um proprietário, podem ser objeto de usucapião. Multas ou quaisquer questões ambientais não impedem a usucapião.

Usucapião - Martins e Thomé Pacheco

IMÓVEIS URBANOS:

Casas, casas em condomínio, lotes de terreno e até mesmo apartamentos podem ser objeto de usucapião. Também é possível a usucapião de bens móveis como carros, caminhões, motocicletas, maquinários agrícolas e equipamentos industriais.

Usucapião Familiar

Prazo: 2 anos
Tipo de Imóvel: Casa ou apartamento de até 250 m²
Hipótese de Cabimento: Quando o companheiro ou cônjuge (marido ou esposa) abandona o lar por mais de 2 anos, quem ficou residindo no imóvel tem direito à propriedade integral.

Usucapião Especial Rural

Prazo: 5 anos
Tipo de Imóvel: Imóvel rural de até 50 hectares
Hipótese de Cabimento: Para quem reside no imóvel rural e nele produz.

Usucapião Especial Urbana

Prazo: 5 anos
Tipo de Imóvel: Imóvel urbano, casa, casebre, apartamento, mesmo que nos fundos de lote
Hipótese de Cabimento: Para quem reside em imóvel urbano por mais de 5 anos.

Usucapião Tabular

Prazo: 5 anos
Tipo de Imóvel: Qualquer imóvel urbano ou rural
Hipótese de Cabimento: Caso o registro do imóvel comprado ou permutado tenha sido cancelado posteriormente, por qualquer motivo. O possuidor deve ter construído ou melhorado o imóvel.

Usucapião Especial Coletiva

Prazo: 5 anos
Tipo de Imóvel: Qualquer imóvel urbano
Hipótese de Cabimento: Cabível a coletividades de baixa renda, que ocupa o imóvel com várias casas. Cada morador ficará com uma área definida de, até, 250 m².

Usucapião Extraordinária Rural ou Urbana

Prazo: 10 anos
Tipo de Imóvel: Qualquer imóvel urbano ou rural
Hipótese de Cabimento: Quem reside no imóvel — podendo ser maior de 250 m² ou 50 hectares —, nele construiu ou mantém sua produção (possui empresa, indústria, comércio ou plantio).

Usucapião Ordinária

Prazo: 10 anos
Tipo de Imóvel: Qualquer imóvel urbano ou rural
Hipótese de Cabimento: Quem tem qualquer tipo de contrato, escritura de posse ou cessão de direitos hereditários e não conseguiu registrar. Este é o famoso justo título.

Usucapião Extraordinária

Prazo: 15 anos
Tipo de Imóvel: Qualquer imóvel urbano ou rural
Hipótese de Cabimento: Quem possui imóvel maior sem nele residir ou produzir.

INFORMAÇÕES QUE PODEM SER RELEVANTES PARA O SEU CASO:

PROCESSO DE USUCAPIÃO

O processo judicial de usucapião visa que o juiz entregue a você a propriedade definitiva do imóvel.

Veja o passo a passo abaixo e entenda melhor todo o processo.

1) Primeiramente, serão realizados o mapa e o memorial descritivo do imóvel. No caso de imóvel urbano com as descrições bem definidas na matrícula, esta exigência pode ser dispensada;
2) É iniciado o processo por meio da Petição Inicial, que vai acompanhada com os documentos como fotos, contas de água, luz e outros;
3) Esta fase inicial é a postulatória. O juiz intimará os confrontantes (vizinhos) e aquele em cujo nome estiver registrada a matrícula. São também intimados o Município, o Estado, a União Federal e o Ministério Público.
Por curiosidade: Na esmagadora maioria dos casos, não há resistência (contestação) dos confrontantes, nem daquele em cujo nome está registrado o imóvel. Nem é comum a União o Estado ou do Município contestarem, assim como o Ministério Público do Paraná tem por normativa interna não oferecer qualquer contestação nas ações de Usucapião.

São raríssimas as intervenções do município e, quando ocorrem, são feitas para solicitar algum esclarecimento sobre a localização do imóvel ou destacar o nome de alguma rua para melhor localização no registro.

4) São publicados os editais de citação, que normalmente ficam afixados no Fórum da Comarca e no site do Tribunal de Justiça pelo prazo de 20 a 60 dias.
5) Após esta fase, é iniciada a fase de instrução, quando serão ouvidas testemunhas em audiência.
Curiosidade: Alguns juízes dispensam a inquirição de testemunhas e permitem que seja juntado apenas declarações feitas em cartório. Os juízes que assim atuam, o fazem por aplicação analógica das regras para usucapião extrajudicial.

6) É proferida a Sentença, declarando a propriedade e determinando a expedição de mandado de registro junto ao Registro de Imóveis competente.

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